La loi "Anti-Airbnb" du 19 novembre 2024 a profondément renforcé le cadre légal de la location courte durée en France. Enregistrement obligatoire, quotas de jours, fiscalité alourdie, pouvoirs des maires renforcés : voici ce que tout propriétaire doit savoir en 2026 pour louer en toute légalité.
La location de votre résidence principale sur des plateformes comme Airbnb est légalement limitée à 120 jours par an (certaines communes peuvent abaisser ce seuil à 90 jours par délibération du conseil municipal). Airbnb bloque automatiquement votre calendrier après 120 nuits. Au-delà, c'est illégal et l'amende civile peut atteindre 15 000 €.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'enregistrement auprès de la mairie est obligatoire pour toute mise en location courte durée — résidence principale ET secondaire. Le numéro d'enregistrement doit apparaître sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, LeBonCoin). Amende : 10 000 € en cas d'absence.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille…) et certaines villes touristiques, la location d'une résidence secondaire nécessite une autorisation préalable de changement d'usage. Cette autorisation peut être soumise à une compensation (créer autant de m² de logement dans la même commune).
La loi 2024 permet aux communes de réduire la limite de 120 jours/an à 90, 60 ou même moins pour les résidences principales. Paris a déjà réduit à 90 jours dans certains arrondissements. Vérifiez les règles spécifiques de votre commune sur le site de votre mairie.
Les logements classés G (énergivores) ne peuvent plus être mis en location longue durée depuis 2025. Pour la location courte durée, un DPE doit être disponible. Les logements F et G seront progressivement interdits à la location saisonnière d'ici 2028–2034.
| Régime | Seuil | Abattement | Imposition |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC meublé NON classé | < 15 000 €/an | 30 % d'abattement (effondré depuis 50 % avant la loi Le Meur) | 70 % imposés à l'IR + PS |
| Micro-BIC meublé CLASSÉ ★ | < 77 700 €/an (83 600 € pour les revenus 2026) | 50 % d'abattement (réduit depuis 71 % avant la loi Le Meur) | 50 % imposés à l'IR + PS |
| Régime réel BIC | Tout montant | Amortissement + charges réelles | Revenus nets réels imposés |
| Au-delà des plafonds ci-dessus | Passage obligatoire au régime réel | Charges et amortissements réels | Peut être plus avantageux |
* La loi Le Meur (19/11/2024) a durci la fiscalité : les meublés NON classés voient leur abattement chuter de 50 % à 30 % et leur plafond de 77 700 € à 15 000 €. Les meublés CLASSÉS gardent un régime plus favorable (50 % d'abattement, contre 71 % auparavant). Le classement (1 à 5 étoiles, via un organisme accrédité Atout France) est donc devenu quasi indispensable pour conserver une fiscalité avantageuse.
Toutes les règles et astuces pour louer en toute légalité et rentabilité, chaque semaine.
Partager cet article